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法律小知识

岳阳市的经济适用房可以出售吗?绝对干货推送!

作者: 本站 来源: 本站 时间:2019年01月08日
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  首先我们先来看一个关于经济适用房的案例吧,是发生在省会长沙的。2006年4月30日,李某为买方、袁某为卖方、案外人长沙市某房地产代理有限公司为经纪方签订《房地产买卖代理合同》。约定,李某以31万元的价格购买袁某名下位于长沙市天心区南湖路某号房屋(长房权证天心字第××号,经济适用房)一套,建筑面积130.59平方米,配套车房(位)编号13号,建筑面积12平方米;李某应在合同签订当日交付定金5000元,在2006年5月6日下午17点前支付袁某95000元,余款21万元在办理公证委托手续后支付;交易及产权过户按政府规定所产生税费由李某负责。2006年5月18日,袁某在公证处出具书面委托书,全权委托李某的妻子周新华作为袁某的代理人,代为办理房屋的一切手续。当日,李某将购房款21万元支付给袁某,袁某出具收条,注明“所有房款31万已全部收到”。此后,袁某将房屋的所有权证、国土使用权证、购房发票交付给李某,并将涉诉房产腾退给李某居住、使用至今。李某持所购房产相关证件、购房发票以及经公证机关公证的委托书前往房地产登记部门办理变更登记手续,因尚须售房人(即袁某)的配合未能办理。李某要求袁某协助办理未果,遂诉至法院,请求判令:1、袁某协助办理将长沙市天心区南湖路某号房屋变更为商品房的手续;2、袁某协助李某将长沙市天心区南湖路某号房屋的产权过户至李某名下;3、承担本案的全部诉讼费用。在庭审过程中,李某明确表示,在办理产权变更登记手续过程中,需向相关部门缴纳的所有税费以及须补交的土地价款,均由李某承担。那么问题来了,本案原告李某的诉讼请求能否得到法院的支持呢?
  首先我们可以具体来了解一下经济适用房:所谓“经济适用房”是指政府提供优惠政策,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性住房,具有经济性和适用性两方面的特点。所谓经济性,是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的,适合中等及低收入家庭的负担能力;所谓适用性,是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低,要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。
  正因为国家建经济适用房的目的是为了解决低收入人群的住房问题,所以对经济适用房的申购、买卖等规定比较严格,下面详细介绍一下岳阳市经济适用房的相关规定。
  第一,关于经济适用房的申购。
  根据岳阳市人民政府2013年颁发的《岳阳市经济适用住房管理规定》第二十五条的规定,家庭申购经济适用房必须同时具备下列条件:(一)购房申请人具有当地城镇户口,并在当地工作或经常居住;(二)家庭人均收入低于当地城镇居民上年度人均可支配收入;(三)无自有产权住房或现有住房建筑面积低于50平方米的住房困难家庭;(四)市、县市区人民政府(管委会)规定的其他条件。需特别提示的是,申购经济适用房每个家庭限购一套,且申请家庭自申请之日起前5年内出售、赠与或自行委托拍卖房产的,不属于上述第(三)项条件中的“无自有住房”的情形,也就是说申请家庭在申请时如果有住房那么必须面积低于50平方米,如果没有住房则必须在申请之日的前5年内没有出售、赠与或拍卖房产的情形,否则不符合经济适用房的申购条件。
  那么申请人申购经济适用房需要准备哪些材料呢?根据《岳阳市经济适用住房管理规定》第二十六条的规定,经济适用住房购房人应当填写《经济适用住房购房申请表》,并向房地产主管部门提供下列材料:(一)户籍证明、婚姻状况证明、家庭成员身份证明;(二)住房情况证明;(三)家庭收入情况证明;(四)市、县市区人民政府(管委会)规定的其他材料。申请人提交资料后,房地产主管部门会进行资格审查,对符合条件的予以公示10天,公示后无投诉举报的,发放《经济适用住房准购证》,申请人正式获得经济适用房申购资格。
  第二,关于经济适用房的买卖。
  经济适用房的买卖分为两种情况:购买未满五年的和购买满五年的。1、经济适用房购买未满五年的,根据《岳阳市经济适用住房管理规定》第三十一条第一款的规定,未满5年不得上市交易,如有特殊原因确需转让经济适用住房的,由当地政府(管委会)按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购,回购后的经济适用住房只能出售给取得《经济适用住房准购证》的对象,价格按同期经济适用住房价格计算。所以,大家认为的“经济适用房五年内绝对不得转让”的说法是错误的,有特殊情况可以由政府回购后再出售,但只能出售给符合经济适用房申购条件的人。2、经济适用房购买满五年的,根据《岳阳市经济适用住房管理规定》第三十一条第二款的规定,满五年的可以市场价出售,但出售时除执行普通商品住房交易的有关规定外,房屋出售人还应交纳房屋成交金额10%的土地收益金。而且购房人将经济适用房出售后,不得再申请购买经济适用住房,实际就是在严格限制经济适用房的流转。
  第三,关于购买经济适用住房未满5年因继承、离婚、法院判决(调解)等原因需要转移经济适用住房所有权的,根据《岳阳市经济适用住房管理规定》第三十二条的规定,分两种情况分别处理:一是如果受让人符合经济适用房购买条件的,应当持《经济适用住房准购证》到房屋登记机构办理所有权转移登记手续;二是如果受让人不符合经济适用住房购买条件,就必须缴纳同地段同类型普通商品房的差价款后方可办理转移登记手续,不缴纳差价款的,由当地政府(管委会)回购。举个例子,甲方(男方)和乙方(女方)结婚后,共同购买了一套经济适用房,房子登记在男方名下,不久两人又生育了一个儿子小甲。结婚三年后男女双方因夫妻感情不合协议离婚,并一致同意儿子小甲归女方抚养且经济适用房也归女方,那么此时在将经济适用房从男方过户到女方名下的过程中,因经济适用房购买未满五年,房地产主管部门会审查女方是否符合经济适用房的申购条件,是否能取得《经济适用住房准购证》,如果符合条件则准予过户,如不符合则男女双方需另行协商,是否愿意缴纳同地段同类型普通商品房的差价款,只有缴纳差价款才能继续办理过户,否则房子将由政府回购,男女双方只能对获得的回购款协商分割。
  了解完岳阳经济适用房的相关规定之后,我们再回到前面的案例,袁某在与李某签订《房地产买卖代理合同》时,已取得了转让房屋的所有权证和国土使用权证,《房地产买卖代理合同》是合同双方当事人的真实意思表示,未违反法律、法规的强制性规定,应认定合法有效,双方应按合同约定履行各自义务。根据上述关于经济适用房的规定,购买经济适用住房未满5年的,不得上市交易;购买经济适用住房满5年的,购房人可转让经济适用住房,但应按照规定缴纳相应的土地收益金,具体交纳比例长沙与岳阳在政策上会有差别。李某与袁某2006年签订《房地产买卖代理合同》,现已届满5年,因此,该房可上市交易,即可以办理房屋产权过户登记手续。办理产权过户手续需缴纳的相关税、费,以及须补缴的土地价款均由李某承担。据此,法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定,判决:一、限袁某于本判决生效后15日内协助李某办理将长沙市天心区南湖路某号房屋变更为商品房的手续,须补交的土地价款由李某承担;二、限袁某于本判决生效后15日内协助李某将长沙市天心区南湖路某号房屋的产权过户至李某名下,需缴纳的相关税、费由李某承担。一审判决后袁某不服提起上诉,但二审法院驳回上诉、维持原判。
  此外,需特别提示大家的是,在取得完全产权前,经济适用住房购房人有以下禁止行为:①不得违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房,②不得擅自改变住房用途,③不得有与其申报收入明显不符的高消费行为,④不得再购买其他住房,否则可能面临购买的经济适用房被收回的风险,这也是经济适用房的政策目的所决定的,必须应用于解决低收入家庭的住房困难。
  总的来说,经济适用房具有社会保障性质,所以对其申购和流转都有严格的规定,这也决定了其与普通商品房相比的特别之处,值得我们学习和注意。

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  马会,湖南金州(岳阳)律师事务所执业律师,长沙大学法学学士,周超建筑房地产专业团队成员。
  民商事领域专业律师,尤其擅长交通事故损害赔偿、劳动争议纠纷处理、婚姻家庭和继承案件处理及帮助解决债权债务纠纷等法律业务。
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