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法律小知识

一房二卖,房产到底归谁,你知道吗?

作者: 本站 来源: 本站 时间:2019年01月08日
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  市场房价的不断飙升和社会诚信的日渐式微,使得“一房二卖”现象层见叠出,由此而引发的诉讼也就与日俱增。此类诉讼事关民众生活和市场秩序,以及社会诚信。此类诉讼会得到怎样的法律处理,是大家普遍关心的现实问题。
  何谓“一房二卖”,大家也不陌生,简单的说就是,出卖人就同一房屋订立两个买卖合同,分别转让给两个买受人。主要包括两种情形,一种是出卖人与买受人签订房屋买卖合同后,在房产尚未过户至买受人名下,出卖人仍是房屋所有权人的情况下,出卖人再与第二买受人订立房屋买卖合同。第二种情形是出卖人与买受人签订房屋买卖合同,且将房屋过户至买受人名下,当出卖人再与第二买受人签订房屋买卖合同之时,出卖人已不是房屋所有权人,双方之间的买卖合同属于出卖他人之物的买卖合同,属于无权处分,合同当然无效。
  本文所称“一房二卖”指的是第一种情形,那么问题来了,哪个买受人可以最终取得房屋所有权?
  首先要解决的问题是,两个房屋买卖合同都有效吗?
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)给出答案,该解释第十五条规定:“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。也就说,出卖人就同一房屋签订数个房屋买卖合同,只要不存在合同法第五十二条规定的无效情形,合同有效,否则无效。”(附:合同法第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”)
  如果两个房屋买卖合同均无效,那么两个买受人自然均无法最终成为房屋所有权人。倘若其中一个房屋买卖合同有效,另一个无效,显而易见,合同有效的买受人则可以根据合同约定,要求出卖人履行房屋买卖合同,办理产权过户登记,最终取得房屋所有权。但是,如果两个房屋买卖合同均有效,哪份合同优先履行?房屋所有权又如何确定?
  对于这一问题,法律法规目前暂未给出统一意见。笔者认为,在当事人的纠纷未进入诉讼前,鉴于私法自治的民法基本原则,优先履行哪份合同以及向哪个买受人履行则取决于出卖人的意志。一旦进入诉讼阶段且两个买受人均要求履行合同的情况下,合同又该如何履行呢?是优先履行签订时间在前的合同吗?根据司法实践通说,确定合同履行的买受人不能仅考虑合同的签订时间,而应当综合比较两份合同的履行程度,由法院结合实际情况根据公平合理的原则予以确定。一般情况下,已经实际合法占有房屋的买受人,其权利对外有一定的公示性,应当优先得到保护,均未合法占有房屋的,由于实际情况可能很复杂,应由法院综合考虑各买受人实际付款多少以及先后,是否办理公正或网签、合同成立的先后等因素予以确定。北京市高级人民法院对此给出了明确指导意见,附:《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》第十三条规定:“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:
  (1)已经办理房屋所有权转移登记的;
  (2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;
  (3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。”
  买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。
  再补个问题,未能取得房屋所有权的买受人该怎么维权呢?该买受人可以依法解除房屋买卖合同,要求出卖人退还已支付的房款及利息,并追究出卖人的违约责任,赔偿损失。依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
  最后提醒广大群众,为避免或减少自己的损失,买房时需注意如下几点:(1)签订房屋买房合同之前必须确定出卖人是房屋所有权人,就此可以要求出卖人出示房屋产权证;(2)所购房屋是出卖人与他人共有的,应取得其他共有人同意并在合同上签字;(3)及时办理房屋产权过户登记或预告登记;(4)不能及时办理产权过户登记的,争取在第一时间实际合法占有房屋;(5)鉴于因合同不能履行所造成的实际损失往往难以举证证明,建议在合同中写明违约赔偿计算标准。

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作者简介
  陶红,湖南金州(岳阳)律师事务所律师,湖南理工学院法学学士,周超建筑房地产专业团队成员。

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  民商事领域专业律师,尤其擅长土地拆迁、婚姻家庭和继承、房屋买卖和租赁、物权纠纷、交通事故损害赔偿、公司股权纠纷案件处理以及帮助解决债权债务纠纷等法律义务
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